戸建て投資の９つのメリットと６つの注意点【はじめての不動産投資】

「不動産投資の１つに戸建て投資っていうものがあるのはわかったけど、戸建て投資のメリットは何？？デメリットや注意点も知っておきたいなぁ。」

こういった疑問にお答えします。

✅本記事でわかること

サラリーマンの仕事をしながら、副業をするのはなかなか難しいですよね。

でも、「月5万円」の副収入があれば生活に余裕が生まれると思います。

副業としての不動産投資に興味がわいてきたけど、大きな借金はこわいし。

いったいどうすればいいのだろう、、、という気持ちわかります。

僕も1棟目、2棟目の購入を進めるまで不安でいっぱいでした。

でも安心してください。

サラリーマンでありながら、実際に10棟以上の投資用物件の購入を進めた僕の経験から、戸建て投資をおすすめします。

今回は、そんな不動産投資がはじめてのみなさんに、「戸建て投資のメリットと注意点」を解説していきます。

戸建て投資の９つのメリット【はじめての不動産投資】

まずは「戸建て投資」のメリットから解説します。

高額な借金がいらない

「戸建て投資」は高額な借金がいりません。

３００～５００万円以下の、格安な「中古」の「一戸建て」物件を投資の対象とするからです。

「不動産投資」＝「高額な借金」。。。危ない。。。ヤバい。。。そんなイメージありますよね？

僕もサラリーマン時代に副収入を作ろうと「不動産投資」を勉強し始めた頃、「１棟マンションで１億円の融資」「アパートで５,０００万円の融資」などという言葉が飛び交う世界にちょっと引きました。

「戸建て投資」は世間一般の「不動産投資」のイメージとは少し異なります。

いきなり１億円の借金を背負うような投資ではありません。

はじめての不動産投資としては比較的ハードルが低いことが「戸建て投資」のメリットの１つ。

戸建て投資が初心者向きと言われる理由です。

年収・職種に関係なくはじめやすい

「戸建て投資」は年収・職種に関係なくはじめやすいことが特長です。

戸建て投資では、高額な融資を必要としません。

現金さえ準備できれば、年収・職種に関係なくいつでもスタートすることができてしまいます。

サラリーマンであれば、いつリストラ宣告があってもおかしくない時代。

サラリーマン時代には銀行から余裕で融資を受けることができた人でも、一旦リストラでサラリーマンの安定給与という信用がなくなると、残念ながら銀行が融資してくれなくなる可能性が高い。

「戸建て投資」は基本的には高額な融資を必要としないので、極端な話ですがリストラされた後でもスタートできます。

「戸建て投資」を始めるのであれば、まずは月５万円の副収入をターゲットに、副業として始めてはいかがですか？

１５％以上の高い利回りが期待できる

「戸建て投資」の大きなメリットの１つが１５％以上といった高い利回りです。

不動産投資の世界では、「戸建て投資」＝「高利回り」はほぼ当たり前。

「投資で利回り１５％？はぁ？？そんなのどう考えても怪しいでしょ。」っていう声が聞こえてきそうです。。。

中古の一戸建てを３００万円で購入、諸費用（物件価格の20％と見て）６０万円、リフォーム１４０万円で再生、で「トータル５００万円」。

→この物件を、月７万円の家賃で貸し出すというイメージ。

【実質的な利回り】月７万円×１２ヶ月÷５００万円×１００＝１６.８％

この積み重ねで、僕はサラリーマンを卒業、家族で海外移住して新たなチャレンジをすることができています。

管理が楽

「戸建て投資」は管理が楽です。

マンションやアパートのような「共用部分」がないからです。

庭の雑草抜き、家の周りのゴミ拾いなどは入居者さんが自発的に行ってくれるので管理が非常に楽。

「戸建て」は基本的には１家族、１世帯でお住まいになります。

他の人との共用部分がないので、戸建ては自分たちの家という「所有の意識」が高まりやすいことが特長です。

マンションやアパートでは、郵便受けの下にチラシが散乱していることがありますよね。

共用部分は自分のスペースではないので責任感が薄れ…

戸建ての場合は家の周りにゴミが散乱していれば、ほとんどの場合入居者さんが自分たちで片付けてくれます。

入居者さんが見つかりやすい

「戸建て投資」は入居者さんが見つかりやすいことが特長。

マンションやアパートと比較すると、「一戸建て」の賃貸（貸家）は供給量が少ないからです。

さらに、マンションやアパートでは住みづらく、もっとのびのびと暮らしたいと考えている層がいます（需要）。

・イヌやネコちゃんと暮らしたい

・小さいお子さんが走り回ったり、飛び跳ねたりしても気にしたくない

・ピアノやギターなどの楽器を練習したい

など

需要のあるところに特徴のある物件を供給できることが、入居者さんが見つかりやすい理由です。

家賃が高く取れる

「戸建て投資」では家賃を高く設定できます。

供給量が少ないためにライバルとなる物件が少ないこと、ペットを飼いたいなどの特殊な事情にも対応できることが理由です。

ペットと暮らしたいけどマンションの規約でNG、楽器が弾きたいけどアパートのお隣さんから苦情が・・・という悩みをもっている人たちがいます。

人の悩みを解決してあげることができれば、少し高い家賃をいただいても喜んでもらうことができる。

これをライバルが少ない環境で行うのです。

高い家賃を支払うことができる人（属性（ぞくせい）が高い人）が入居してくれるので、家賃の滞納リスクを抑えることができます。

とはいえ、高い家賃といっても「月６～８万円」といったレベルの話。

東京の都心に住んでいる人に６万円で４LDKの２階建の一戸建てに住むことができるよっていうと、どんな田舎？、どんなボロい家？って言われそう。。。

入居期間が長く安定

「戸建て投資」は入居期間が長く安定していることが特長です。

入居期間が長くなる理由は以下の通り。

・ファミリー層がターゲットのため、お子さんがいると学区を変えたがらない

・ペットを飼いたい、楽器が弾きたいなど特別な事情がある

・収納スペースが多いので、荷物が増えて移動しにくくなる

・「自分の家」という所有の意識が高くなる

など

僕の物件でもご入居期間が２年以上は当たり前、入居から５年以上も住み続けていただいている物件もあります。

退去があるとルームクリーニングやリフォーム費用がかかるので、入居期間が長くなるメリットは大きいですね。

出口の選択肢が広い

戸建て投資をやめなければならなくなった時、選択肢が広いことも特長です。

いわゆる出口戦略（でぐちせんりゃく）の幅が広い。

・オーナーチェンジ物件として売却：

入居者さんが入居したまま、不動産投資家に売却することができます。楽待や健美家に掲載されている戸建てですね。

・一般的な中古の一戸建てとして売却：

入居者さんがいなければ、一般的な不動産市場で中古一戸建てとして売却できます。

at homeやHOME’sなどに掲載されている戸建てです。一般ユーザー、僕のような戸建て投資家、新築で戸建てを建てたい業者もターゲットにできる可能性があります。

・土地として売却：

通常の木造一戸建てであれば、100万円もあれば建物を取り壊して更地にできます。

・駐車場として活用：

建物を取り壊したあと、新たに投資用駐車場として運営することも可能。

家族の理解・協力を得やすい

「戸建て投資」は、1棟マンションなどと比較すると少額からスタートできます。

よって、比較的奥さまからの理解が得られやすくなります。

いきなりご主人から億単位の借金をすると言われても、奥さまには心理的なハードルは高いですよね。

リフォームなどについては女性目線でのアドバイスが効果的。

壁紙（クロス）の色使い、水回りの使いやすさ、全体的な家の印象など奥さまと物件を作り上げることができます。

また、家族でIKEAなどに照明器具を買い出しに行ったり、実際に子どもたちにも手伝ってもらいながら、スリッパや観葉植物など備品の設置をしたり。

戸建て投資の成功の秘訣は「家族の理解」です。

戸建て投資の６つの注意点【はじめての不動産投資】

では、「戸建て投資」のデメリット・注意点について見ていきましょう。

銀行の融資がつきにくい

「戸建て投資」は銀行さんからの融資がつきにくいことが注意点の１つ。

３００～５００万円で売られているような格安物件がもともと対象なので、銀行さんに担保として評価をしてもらえません。

建物は木造で築２２年以上が経過すると評価はほぼしてもらえません。

土地も格安物件のため面積も狭いケースが多く、銀行さんからの評価は低いです。

「不動産投資なのだから、当然銀行からの融資ありきでしょ」っていうような思考は通じませんので理解しておきましょう。

規模の拡大に時間がかかる

「戸建て投資」は規模の拡大に時間がかかります。

戸建て投資は、基本的には１物件で１世帯からの家賃収入しか得られないからです。

（シェアハウスにできるような大きな物件であれば別ですが、、、）

一方、１棟マンションであれば、１棟購入すれば、何十部屋からの家賃収入が一気に得られます。

小規模のアパートでも、４～６部屋からの家賃収入が期待できます。

物件を入手するまで工程（物件の検索、現地見学、買付、契約、引き渡しなど）は、「戸建て」も１棟マンションもほぼ変わりません。

２０部屋の１棟マンションの部屋数と同じ数まで戸建てで拡大しようとすると、２０回もの物件購入の工程を繰り返す必要が。。。

スタートするのに現金が必要

「戸建て投資」はスタートする時点で現金が必要です。

銀行からの融資が期待できないことが理由です。

本ブログで中心に紹介している「戸建て投資」では、３００～５００万円で販売されているような中古の一戸建てに投資します。

まずは物件を入手する必要があるので、３００～５００万円の現金が準備できれば戸建て投資をスタートできます。

現金を銀行で寝かせていても、１年間で１,０００円の利息もつかない、５年間でも１万円も利息がつかないような時代。

寝かせている現金を運用できれば、月６～８万円、１年間で７２～９６万円、５年間で３６０～４８０万円の家賃収入。

大きな違いになりますよ。

リフォーム費用がかかる

「戸建て投資」はリフォーム費用がかかります。

中古の格安物件を再生し、入居していただける状態とするために、どうしてもリフォーム費用が必要となります。

特にキッチン、浴室、トイレなど水回りのリフォームに費用がかかります。

物件を購入する前に、水回りのリフォームがあまり必要ない物件を見分けることができればリフォーム費用を抑えることができます。

また、リフォーム費用であれば、日本政策金融公庫（公庫さん）から融資を受けることができる可能性があります。

公庫さんは新規で事業を創めようとする人や、女性や若い人の起業、設備投資などもバックアップしてくれる貴重な存在。

不動産賃貸業として「空き家を再生する事業」であれば、比較的バックアップしてくれる可能性がありますので、現金購入した物件を担保にリフォーム費用の融資を受けるという方法は１つの手段です。

退去があると家賃収入がゼロ

「戸建て投資」をはじめたばかりで１棟しか所有できていない場合、退去があると家賃収入がゼロになります。

２０部屋あるような１棟マンションでは、１部屋で退去があっても他の１９部屋から家賃収入があります。

戸建て投資の場合は、１棟につき基本的には１世帯なので、退去になると家賃収入が「ゼロ」。

ワンルームマンション投資も同じですね。

戸建て投資の場合、物件の購入・リフォームまで現金で対応できれば、退去があっても借金の返済に追われることはありません。

（ワンルームマンション投資の場合は、退去があっても管理費、修繕費が必要となりますので注意です。）

所有する物件数を増やすことができれば、戸建て投資でも家賃収入ゼロのリスクは下げることができますね。

サラリーマン卒業には時間がかかる

「戸建て投資」はサラリーマンを卒業するには時間がかかります。

すぐにでも本業であるサラリーマンを卒業したいという方に、戸建て投資はおすすめしません。

月5万円でサラリーマンを卒業してしまったら、奥さんに怒られてしまいます。

戸建て投資は、上記のように規模の拡大に時間がかかるので、初めは年１～２棟ずつコツコツ増やしていく形が一般的。

戸建て投資でサラリーマンを卒業するには、３～５年以上の時間が必要です。

サラリーマンの副業として、月5万円を目指すのであれば全く問題ありません。

戸建て物件たった1つで、月5万円の家賃収入は十分に可能。

副業と割り切ってコツコツと副収入を増やしたい方に「戸建て投資」はおすすめの投資です。

戸建て投資の９つのメリットと６つの注意点【はじめての不動産投資】まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

戸建て投資のメリットとデメリット・注意点について解説しました。

戸建て投資は高利回りが得られる魅力がありますが、本業を今すぐにでも卒業したい方にはおすすめしません。

副業と割り切ってコツコツと副収入を増やしたい方に「戸建て投資」はおすすめの投資です。

銀行に現金を預けていても何も変わらない時代。

「戸建て投資」も投資の手段の１つとして考えてみませんか？

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

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