「戸建て投資の利回りが高いって聞くけど、いったい戸建て投資の利回りってどのくらいだろう？実際のところ何パーセントくらいなのかなぁ」
こういった疑問にお答えします。
✅本記事の内容
ワンルームマンション投資の勧誘の電話が職場にかかってきたことありませんか？
ワンルーム物件が1,000万円を超えるのに利回りは5%くらいって、、、
はっきり言ってリスク高いなぁって思いますよね。
戸建て投資は500万円程度以下の物件で、利回りは・・・「15%超えも可能です！」。
今回は、戸建て投資の利回りについて、僕の戸建て2号の実例を公開しながら説明します。
３分ほどおつきあいください。
ネタばれですが、僕の戸建て２号の実質利回りは「１９.５％」です。。。
戸建て投資の利回りは高い？実質利回りの実例を公開してしまいます
戸建て投資では他の1棟マンション投資などと比べると、
“高い利回り”を比較的“少額の投資”で得ることができます。
諸費用も計算に含めた実質的な利回り（実質利回り）が「15%」を超えることも可能です。
実質利回りが「15%」を超えている、僕の戸建て２号の実例を公開します。
↓僕の戸建て2号で実際にかかった費用を公開します。実例です。
| 内容 | 費用 |
| 【C】物件購入価格 | 3,250,000円 |
| 購入経費（初期費用） | 費用 |
| 仲介手数料 | 162,000円 |
| 不動産取得税 | 123,100円 |
| 登記費用/司法書士手数料 | 165,300円 |
| リフォーム/修繕費 | 550,000円 |
| 照明他備品 | 10,416円 |
| 【D】購入経費合計 | 1,010,816円 |
| 年間支出 | 費用 |
| 火災保険料（1年間） | 13,308円 |
| 固定資産税/都市計画税 | 33,900円 |
| 【B】年間支出合計 | 47,208円 |
（不動産賃貸仲介会社さんへの広告代は、礼金で相殺したので省略します。）
諸費用を考慮した実質的な利回り（実質利回り）は一般的に以下の計算式で求められます。
僕の物件2号の場合、家賃は月73,000円なので、
【A】年間家賃収入＝月73,000円×12ヶ月＝876,000円
【B】年間支出＝47,208円（上記）
【C】物件価格＝3,250,000円（上記）
【D】購入経費＝1,010,816円（上記）
ほぼほぼ「20%」ですね。
この物件2号は融資を利用していないので、実質的に約5年と少しで回収となります。
参考までに、少し乱暴ですが、
金融機関の平均金利と比較してみましょう（Yahoo!ファイナンスHP参照 2020年1月4日時点 税引き前の概算）
| 商品 | 平均金利 | 元金400万円とした1年後の利息 |
| 普通預金 | 0.001％ | 40円 |
| 定期預金（1年） | 0.013％ | 520円 |
| スーパー定期300万以上（1年） | 0.014％ | 560円 |
| 戸建て2号 | 19.5％ | 780,000円 |
400万円の現金を銀行で普通に眠らせても1,000円も利息がありません。。。乱暴な比較でごめんなさい。
戸建て投資で現金を活用すれば、「15%以上」の実質利回りで運用できる可能性が十分にあるのです。
表面利回りと実質利回りの違い
ここでは、不動産投資用の物件を取り扱うサイトで良く目にする“表面利回り”と“実質利回り”の違いについて解説します。
表面利回りはあくまで目安の数値のため、実質利回りを計算できるようにしておきましょう。
表面利回りとは
表面利回りは読んで字のごとく“表面的な”簡易の利回りの計算方法です。
不動産投資用の物件を取りあつかうサイトでよく目にする利回りは、通常“表面利回り”です。
一般的に、表面利回りは以下の計算式で求められます。
諸経費を無視した簡易的な利回り計算方法です。
この表面利回りのポイントは、“満室想定”の家賃収入というところです。
すなわち、あくまで“想定”の家賃のため、不動産業者によっては家賃想定をつり上げる可能性があります。
上の計算式からも分かるように、
家賃想定が高ければ高いほど、表面利回りは計算上高くなるためです。
もし実際に投資用物件を購入する際には、
「レントロール（賃料表）」を不動産業者から入手します。
周辺の家賃相場等を分析することが必要です。
僕個人的には、表面利回りはあまり意味のない数字だと考えています。
実質利回りとは
不動産投資には、1章で実例を示したような諸費用がかかります。
一般的な諸費用を挙げておきます。
【年間支出】
火災保険料、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理料、水道光熱費、修繕積立金など
【購入経費（初期費用）】
仲介手数料、不動産取得税、司法書士手数料、登記費用、リフォーム/初期修繕費、照明等備品費用、印紙代など
諸費用を考慮した実質的な利回り、すなわち“実質利回り”は、一般的に以下の計算式で求められます。
手取りをより正確に計算するためにも、実質利回りの計算はできるようになりましょう。
ただし、この実質利回り計算にも課題があります。
物件購入前に、正確な諸費用の把握が難しいことです。
また、年間家賃、年間支出などが年によって異なる可能性があるからです。
よって、実質利回り計算の概念を理解し、
物件購入前と物件購入後の諸費用の差をできる限り小さくするように心がけ、工夫することが大切です。
まとめ
では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。
戸建て投資の利回りは高い？実質利回りの実例を公開してしまいます
・戸建て投資では他の1棟マンション投資などと比べると、“高い利回り”を比較的“少額の投資”で得ることができる。
・諸費用も計算に含めた実質的な利回り（実質利回り）が「15%」を超えることも可能。
表面利回りと実質利回りの違い
・表面利回りはあくまで目安の数値。
・実質利回りを計算できるようになりましょう。
戸建て投資の実際の利回り、基本的な利回りの計算方法について把握できたと思います。
表面的な数字に惑わされることなく、実質的な数字で物事をとらえることが重要です。
実質利回り15%以上、いや20%以上を目指して、戸建て投資に挑戦しましょう。
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