戸建て投資の利回りってどれくらい?【実質利回り15%が基準です】

戸建て投資の利回りってどれくらい?【実質利回り15%が基準です】

「戸建て投資っていうものがあることがわかったけど、利回りが気になるなぁ。戸建て投資の利回りって結局どうなの?何パーセントくらい?」

こういった疑問にお答えします。

✅本記事の内容

・戸建て投資の利回りって結局どうなの?実質利回り15%狙いは普通です

 

この記事を書いている僕は、サラリーマンのかたわら副業として戸建て投資を始めました。

戸建て不動産投資歴「6年」。

合計で9棟10室の不動産を有しています。

 

現在のサラリーマン人生に何か変化が必要だと考えて副業を探し、

“戸建て投資”に一歩踏み出し始めたあなたに、

戸建て投資の利回り、実質利回り15%の想定の根拠とその想定方法について解説したいと思います。

 

戸建て投資の利回りってどれくらい?【実質利回り15%が基準です】

実質利回り15%が基準の根拠

実質利回り15%が普通の根拠

戸建て投資の場合、実質利回り「15%」狙いは普通です。

 

中古の戸建てが300万円~500万円以下という価格で手に入り、かつ、戸建てでは月6万円~月8万円という家賃をいただくことができるからです。

諸費用とリフォーム費用を含めても利回り「15%」を狙うことは可能です。

 

僕の場合、実質利回り「15%」超えを見込むことができるかどうか、

これを自分の投資判断の基準としています。

 

実質利回り「15%」が難しい戸建ては購入を見送ります。

というのも、実質利回り「10%」であれば、新築戸建てでもできるやり方が紹介されています。

新築で利回り「10%」取れそうなのに、中古でわざわざ同じ「10%」の投資をする必要はありませんよね。

 

実質利回りを「15%」で見込んでおけば、なにか修繕など想定外の出費が必要になったとしても、最低「10%」以上の利回りは確保できます。

中古戸建てでより高い利回りを目指しましょう。

 

実質利回り「15%」を想定する方法とは?

実質利回り「15%」を想定する方法とは?

現在僕が行っている戸建て投資では、

戸建て物件購入の前に、独自の方法で実質利回りを想定します。

これを、「見込み実質利回り」と呼んでいます。

 

戸建て物件を購入する前に、「見込みの諸費用」、「見込みのリフォーム費用」も含めた「見込みの総額」を想定します。

あくまでオリジナルな想定方法なので、その点ご了承ください。

 

ポイントは、

見込み家賃「月6万円」の場合、諸費用込の見込み総額を「480万円」に抑えることができるか?

です。

 

これができれば、実質利回り「15%」を見込むことができます。

「見込み実質利回り」の計算方法は以下のとおりです。

【見込み実質利回り:計算式A】

「見込み実質利回り」=[ 「見込み年間家賃」 ÷ 「見込み総額」 ]×100

 

このときのポイントは、

「見込み総額」=「物件価格」+「見込み諸費用」+「見込みリフォーム費用」

「見込み諸費用」=「物件価格の20%」

とすることです。

 

(これまでの経験上、実際の諸費用が、固定資産税、都市計画税、登記費用、不動産取得税、火災保険、照明代、広告費などで物件価格の15~20%だったからです。)

 

「見込み実質利回り」の計算と投資判断の例

「見込み実質利回り」の計算と投資判断の例

「見込み実質利回り」の計算と投資判断”例”をあげていきます。

上記【計算式A】にあてはめて、「見込み実質利回り」をいくつかケーススタディしてみましょう。

 

投資の判断基準は、見込み実質利回り「15%以上」です。

見込み総額「480万円」の戸建て物件で、家賃「月6万円」が見込める場合:

 

「見込み実質利回り」=(家賃:月6万円×12ヶ月)÷(見込み総額:480万円)×100=15%

→投資判断「OK」

 

見込み総額「480万円」の戸建て物件で、家賃「月5万円」しか見込めない場合:

 

「見込み実質利回り」=(家賃:月5万円×12ヶ月)÷(見込み総額:480万円)×100=12.5%

→投資判断「NG」

 

見込み総額「480万円」の戸建て物件で、家賃「月7万円」が見込める場合:

 

「見込み実質利回り」=(家賃:月7万円×12ヶ月)÷(見込み総額:480万円)×100=17.5%

→投資判断「OK」

 

物件価格「400万円」の戸建て物件が、リフォーム費用「なし」で、家賃「月6万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格400万円×0.2=80万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月6万円×12ヶ月)÷[(物件価格:400万円)+(見込み諸費用:80万円)+(見込みリフォーム費用:0万円)]×100=15%

→投資判断「OK」

 

物件価格「300万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「100万円」で、家賃「月6万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格300万円×0.2=60万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月6万円×12ヶ月)÷[(物件価格:300万円)+(見込み諸費用:60万円)+(見込みリフォーム費用:100万円)]×100=15.7%

→投資判断「OK」

 

物件価格「300万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「150万円」で、家賃「月6万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格300万円×0.2=60万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月6万円×12ヶ月)÷[(物件価格:300万円)+(見込み諸費用:60万円)+(見込みリフォーム費用:150万円)]×100=14.1%

→投資判断「NG」

→物件価格をあと30万円指値できないか?あと30万円リフォーム費用を抑えられないか?家賃をあと月0.5万円上げることができないか?

 

物件価格「400万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「150万円」で、家賃「月7万円」しか見込めない場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格400万円×0.2=80万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月7万円×12ヶ月)÷[(物件価格:400万円)+(見込み諸費用:80万円)+(見込みリフォーム費用:150万円)]×100=13.3%

→投資判断「NG」

→物件価格をあと60万円指値できないか?リフォーム費用を80万円に抑えられないか?

 

物件価格「400万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「100万円」で、家賃「月7.5万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格400万円×0.2=80万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月7.5万円×12ヶ月)÷[(物件価格:400万円)+(見込み諸費用:80万円)+(見込みリフォーム費用:100万円)]×100=15.5%

→投資判断「OK」

 

物件価格「400万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「150万円」で、家賃「月8万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格400万円×0.2=80万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月8万円×12ヶ月)÷[(物件価格:400万円)+(見込み諸費用:80万円)+(見込みリフォーム費用:150万円)]×100=15.2%

→投資判断「OK」

 

物件価格「400万円」の戸建て物件が、見込みリフォーム費用「200万円」で、家賃「月8万円」を見込める場合:

 

「見込み諸費用」=物件価格400万円×0.2=80万円

「見込み実質利回り」=(家賃:月8万円×12ヶ月)÷[(物件価格:400万円)+(見込み諸費用:80万円)+(見込みリフォーム費用:200万円)]×100=14.1%

→投資判断「NG」

→物件価格をあと30万円指値できないか?あと40万円リフォーム費用を抑えられないか?家賃をあと月0.5万円上げることができないか?

 

ポイントは、見込み実質利回り「15%」以上、つまり

・見込み家賃「月6万円」の場合、諸費用込の見込み総額を「480万円」以下に抑えることができるか?

・見込み家賃「月7万円」の場合、諸費用込の見込み総額を「560万円」以下に抑えることができるか?

・見込み家賃「月8万円」の場合、諸費用込の見込み総額を「640万円」以下に抑えることができるか?

です。

 

【見込み実質利回り:計算式A】

 

「見込み実質利回り」=[ 「見込み年間家賃」 ÷ 「見込み総額」 ]×100

 

「見込み総額」=「物件価格」+「見込み諸費用」+「見込みリフォーム費用」

「見込み諸費用」=「物件価格の20%」とする。

この計算式で、見込みの実質利回りを想定して投資判断すれば、大きな失敗を防ぐことができます。

 

戸建て投資の利回りってどれくらい?【実質利回り15%が基準です】まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

戸建て投資の利回りってどれくらい?【実質利回り15%が基準です】

・実質利回り15%が基準の根拠

→中古の戸建てが300万円~500万円以下で入手でき、かつ、家賃を月6万円~月8万円取れるから。

・実質利回り「15%」を想定する方法とは?

→「見込みの諸費用」、「見込みのリフォーム費用」を含めた「見込み総額」を想定。

→「見込み諸費用」は「物件価格の20%」とする(実績値より)。

・「見込み実質利回り」の計算と投資判断例

→「見込み実質利回り」=[ 「見込み年間家賃」 ÷ 「見込み総額」 ]×100

→見込み家賃「月6万円」の場合、諸費用込の見込み総額を「480万円」以下に抑えることができるか?これができれば、見込み実質利回りは「15%」以上。

 

今回は、戸建て投資の利回り、実質利回り15%の想定の根拠とその想定方法について解説しました。

 

戸建て投資で実質利回り「15%」狙いが普通に可能である根拠が理解できたと思います。

また、見込みの諸費用、見込みのリフォーム費用までを想定して、戸建て物件を購入するかしないかの判断を行っていく方法が理解できたことと思います。

見込み諸費用を物件価格の20%と多めに計算しているので、マイナスに振れることもないでしょう。

 

表面利回りではなく、より実質利回りを想定した実質的な方法で、利回り「15%」以上を狙っていきましょう。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

 

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