戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】

戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】

「戸建て投資の出口戦略にはどういうものがあるの?戸建て投資用の物件を売却する方法を教えて。それぞれのメリットとデメリットも知りたいなぁ。」

こういった疑問にお答えします。

✅本記事でわかること

・戸建て投資の出口戦略・売却手段がわかる

どんな投資でも、投資を始める時に「出口」の戦略を考えておくことが重要であると言われています。

「戸建て投資」でも「出口(売却)」のイメージを持っておくことはもちろん重要。

不動産投資の中では「戸建て投資は出口の幅が広い」と言われています。

が、株式投資などの他の投資手法と比較すると決して出口は簡単ではありません。

これまで10棟以上の収益戸建て物件の売買を行ってきた筆者が、

「戸建て投資の出口戦略とは?」について、9つある売却手段のメリットデメリットを解説していきます。

3分ほどで戸建て投資で考えられる出口(売却手段)はどのようなものかを知ることができます。

ぜひ最後までお付き合いください。

戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】

戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】

では、「戸建て投資の出口戦略」について、9つある売却手段をメリット・デメリットとともに解説していきます。

①オーナーチェンジ物件として投資家に売却する

戸建て投資の出口戦略で最も有効な手段の1つは、「オーナーチェンジ」物件として投資家に売却する方法です。

オーナーチェンジでは「利回り」を売却価格の根拠にできるので、家賃が高い物件であればあるほど売却価格を高く設定することができるからです。

(オーナーチェンジ:入居者さんから居住している状態、家賃収入が得られている状態のまま物件を売却する方法。)

メリット

□利回り次第で、物件価格を土地値以上に高く設定できる。

□築古でも売却できる可能性。

□再建築不可などワケありでも売却できる可能性。

□通常退去後にかかるクリーニングや修繕のコスト・手間を省くことができる。

□入居中のため、買い手から室内の細かい修繕箇所を指摘されにくい。

□売却までの期間も、家賃収入が継続して得られる。

デメリット

■入居者の質(滞納の有無)によって敬遠される可能性がある。

■賃貸借契約・管理会社の質が売却に影響することもある。

想定表面利回り12%で売り出すとした場合、家賃が月6万円の物件であれば、売却価格(収益評価額)は以下のように計算できます。

売却価格(収益評価額)

 = 年間家賃収入 ÷ 想定利回り

 = 月6万円 × 12ヶ月 ÷ 0.12

 = 600万円

利回りベースで価格設定するため、家賃が高ければ高いほど売却価格を高く設定でき、メリットが大きい出口戦略です。

逆に、空室対策で安易に家賃を下げすぎてしまうと、出口での売却価格も下げてしまうことに。。。

出口までを意識して、家賃設定していくことも重要となります。

②中古の一戸建てとして一般向けに売却する

空室の場合、一般の中古一戸建てとして売却する方法も、戸建て投資の1つの出口です。

ただし、一般の人がリフォームに詳しい人ばかりではありません。

室内が退去時のままで見栄えが悪いと、一般の実需向けではなかなか買い手がつかないのが現状。

したがって、一般市場で売却を試みたものの、結局買い手は戸建て投資家or業者となる可能性が高くなります。

買い手が戸建て投資家or業者の場合は、土地値まで大幅な価格交渉が入ることを覚悟しなければなりません。

メリット

□買い手が一般実需の場合は、土地値より高い価格設定ができる。

□実需であれば住宅ローンが使える可能性。

デメリット

■一般実需向けの場合、最低限の修繕・クリーニングのコスト・手間が必要。

■築古の場合、一般向けでは敬遠される可能性が高い。

■投資家or業者が買い手の場合、土地値以下まで買いたたかれる可能性。

■再建築不可などワケありの場合、一般向けへの売却が難しい。

築古の物件になればなるほど、一般の実需向けに売却することは難しくなります。

投資家or業者から買いたたかれることが想定されるので、はじめに物件を安く仕入れてリスクヘッジしておくことが重要です。

③フルリフォームして一般実需向けに売却する

一般実需向けを出口とするのであれば、フルリフォームして売却する方法がベストでしょう。

リフォームの工夫次第で、物件価格を高く設定することができるからです。

一方、リフォーム費用がかかりすぎると、売却時の利益を圧迫する可能性があります。

メリット

□リフォーム次第で、物件価格を高く設定できる。

□一般実需であれば住宅ローンが使える可能性がある。

デメリット

■リフォームに時間がかかる。

■リフォームに費用がかかる。

■宅建業法にかかる可能性あり。

■築年数は上書きできない。

■リフォームの方向性を間違うと売却が難しくなる可能性。

リフォーム内容次第では大きな利益を得られる可能性がありますが、費用+手間+時間がかかるリスクは認識しておく必要があります。

④建て替えて新築一戸建てとして売却する

建て替えて新築一戸建てとして売却する方法も出口の1つではあります。

しかしながら、費用+手間+時間に加えて万が一売却できなかった場合のリスクが大きく、あまり現実的ではない出口戦略でしょう。

メリット

□新築プレミアムの価格設定ができる。

□住宅ローンが使いやすい。

デメリット

■建て替え費用に大きなコストが必要。

■建て替えのため売却開始までに時間がかかりすぎる。

■地盤の状況等によっては改良費がさらにかかる可能性あり。

■宅建業法にかかる可能性あり。

■売却できなかった場合のリスクが大きい。

ほぼ業者の仕事であり、ノウハウ・資金が十分にある場合以外は難しい売却手段です。

⑤入居者さんにそのまま売却する

入居者さんに購入を打診することも有効な出口戦略の1つでしょう。

長期入居の場合、物件に引き続き住み続けたいと考えてくれている可能性があります。

また入居者さんが投資家でない限り、土地値まで買いたたかれる可能性も低く、高い価格で売却できる可能性があります。

メリット

□修繕・リフォーム費用の必要がない。

□住宅ローンが使えた場合、入居者さんの月々の支払いが下がる。

□入居者さんが住環境を変えることなく、住み続けることができる。

□買いたたかれる可能性が低い。

□うまく交渉が進めば短期で売却できる可能性。

□売却直前まで家賃収入を継続して得ることができる。

デメリット

■入居者さんが住宅ローンが使えなかった場合は売却が難しくなる。

⑥お隣に売却する

お隣さんに自分の物件を売却するのも1つの出口手段になります。

戸建て投資で運用している物件は、土地の面積が60~70m2にも満たないような狭い土地の物件が多いです。

お隣さんにとっては、土地を合筆登記することで土地面積が大きくなり、土地の価値を向上できるメリットは小さくないでしょう。

メリット

□土地を合筆することで、お隣さんの土地の価値が上がる。

□買いたたかれる可能性は低い。

□うまく交渉が進めば短期で売却できる可能性。

□オーナーチェンジで売却できれば、売却直前まで家賃収入を得ることができる。

デメリット

■住宅ローンが使えない可能性。融資先が見つからなければ現金での売買となる。

お隣さんにとっても良い話になる可能性があり、融資先が見つかれば双方にメリットがある出口になるでしょう。

⑦お隣の土地を購入して合筆して売却する

自分の物件が公道に面しない再建築不可の土地でも、公道に面するお隣さんの土地と合筆登記できれば再建築可能な土地にできるケースがあります。

再建築可能な大きな土地として生まれ変わる可能性があるため、立地によりますが「お隣の土地購入」を検討する価値は十分あります。

メリット

□土地を合筆することで土地の価値を上げることができる可能性がある。

デメリット

■お隣さんの物件を購入するための費用が必要。

■大幅な価格交渉はしにくいかも。

■お隣さんのモチベーション次第で時間が相当かかる可能性がある。

⑧古家付き土地として売却する

築古の戸建て物件の場合は、古家付き土地として売却することもできます。

再建築可能で土地の面積が狭すぎないことが条件。

建物が使い物にならないボロ物件でない限り、「古家付き土地として売却」するメリットはないかもしれません。

メリット

□建物の修繕・リフォームの手間+費用が必要ない。

デメリット

■建物の取り壊し費用を値引き交渉される可能性がある。

■高い売却価格は期待できない。

■立地の良い物件でないと売却に時間がかかる。

⑨更地にして土地として売却する

更地にして土地として売却する方法もありますが、取り壊しの手間と費用がかかるだけ。

出口戦略としてのメリットが小さく、売却手段としてはおすすめしません。

メリット

□特になし。

デメリット

■取り壊しの手間・費用がかかる。

■固定資産税・都市計画税が上がってしまう。

■立地の良い物件でないと売却に時間がかかる。

 

戸建て投資の出口として、

 ①オーナーチェンジ物件として投資家に売却する

 ⑤入居者さんにそのまま売却する

ができれば、リフォームなど大きな費用・手間・時間をかけることなく、出口を迎えることができるでしょう。

③フルリフォームして売却する方法も、高値で売却できる可能性がありますが、リフォーム費用のかけすぎに注意です。

僕も2018年にフルリフォームして売却にチャレンジしました。

建築士さんとの打ち合わせや工務店とのやり取りなどはすごく勉強になりましたし、フルリフォームによって物件が生まれ変わる過程はとても楽しかったです。

ただ、リフォーム費用に譲渡所得税も加えると、当初想定していたよりも手残りが少なくなってしまいました。

かかる手間・費用・時間を考えると、入居者さんがいる状態のままシンプルに売却する出口戦略がベストだと思います。

 

戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

戸建て投資の出口戦略とは?【9つの売却手段とメリットデメリット】

①オーナーチェンジ物件として投資家に売却する

②中古の一戸建てとして売却する

③リノベーションして売却する

④建て替えて新築一戸建てとして売却する

⑤入居者さんにそのまま売却する

⑥お隣りに売却する

⑦お隣りの土地を購入して合筆して売却する

⑧古家付き土地として売却する

⑨更地にして土地として売却する

  

今回は、「戸建て投資の出口戦略」について解説しました。

上記のように、戸建て物件の売却手段は多く、不動産投資の中では出口の幅は広いと言えます。

 

ただ、家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、売却益(キャピタルゲイン)も出来るだけ大きく得ようとすると、メリットがある売却手段は限られてきます。

とにもかくにも、戸建て投資をはじめる時の初期費用(物件の購入費用+リフォーム費用)を抑えておくことで売却時のリスクを下げることができます。

 

戸建て投資をはじめる前に出口戦略をイメージし、売却時のリスクをコントロールしましょう。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

 

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初心者にやさしい「戸建て不動産投資」のはじめ方。現在のサラリーマン生活に何か変化が必要だと考え副業を探し、「戸建て投資」に一歩踏み出したあなたに。現役の戸建て投資家が初心者向けに「戸建て投資」についてわかりやすく解説しています。

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