「戸建て投資を始めたいけど、１棟目に買うべき物件ってどういう物件なのだろう？戸建て投資１棟目で買うべき物件の条件を教えて。」
こういった疑問にお答えします。
✅本記事でわかること
戸建て投資を始めたいけど、１棟目になかなか踏み出せないって人たくさんいると思います。
僕もおよそ１０年前「不動産投資」というものを知り、興味を持ったもののなかなか一歩目を踏み出せず。
結局、不動産投資の勉強を始めてから１棟目の戸建てを購入するまでに「３年」。。。
１棟マンションがいいのか→アパートか→ワンルームマンションがいいのか→戸建てはどうなの、、、など方向性が決まらずグルグル。
戸建て投資に方向性を決めてからもなかなか情報がなく、すべてが手探り状態でした。
でも、そんな僕が今では戸建てを８棟、合計９棟１０室の収益不動産を所有するまでになりました。
なかなか戸建て投資の一歩目を踏み出すことができず、手探り状態で行き詰っていた当時の自分と同じような方々へのヒントとして、「戸建て投資で１棟目に購入すべき物件の条件とは？」について解説していきます。
ポイントは３つ。
ぜひ最後までお付き合いください。
【戸建て投資１棟目の条件】初期投資を抑える
物件価格は３５０万円以下
戸建て投資の初期投資の８～９割を占めるのが物件の購入代金（仕入れ）です。
１棟目の物件の購入代金は最大でも３５０万円以下を目安としましょう。
物件代金を３５０万円以下に抑えることができれば、リスクを下げつつ実質的な利回りを１５％程度、最低でも１０％以上は確保できるからです。
物件代金：３５０万円、諸費用：約７０万円、リフォーム：約１００万円、とするとトータルの初期投資が約５２０万円。
家賃が月６５,０００円取れると想定すると、月６.５万円×１２ヶ月＝年７８万円 の家賃収入。
つまり、実質的な利回りは
年７８万円÷約５２０万円×１００＝約１５％
と想定できます。
どんな商売でも「原材料を安く仕入れ」、コストを抑えつつ付加価値を高め、「適正な価格で高い満足度を得る」が成功の秘訣。
戸建て投資も「物件を安く仕入れ」、コストを抑えつつリフォームなどで付加価値を高め、「適正な家賃で高い満足度を得る」が成功の秘訣。
「ワケあり」はNG
戸建て投資の１棟目で「ワケあり」物件はNGです。
「ワケあり」物件は想定外の事態で想定外の出費があったり、想定していた家賃が得られなかったり、想定していた融資が受けられなかったりするからです。
「ワケあり」物件には以下のような物件があります。
・傾き
・シロアリ
・雨漏り
・事故
・再建築不可
戸建て投資の１棟目の初心者で傾き、シロアリ、雨漏りの修繕費用を正確に見通すことはほぼ不可能でしょう。
原因の特定でさえ、想定外の時間と費用を要することがあります。
事故物件は、家賃を安く設定しても入居者が見つかるかどうかわからず。
再建築不可は、銀行から担保としての評価が低く融資が受けにくい。
戸建て投資の１棟目では「ワケあり」物件はNGです。
想定外の出費がないようにコントロールしましょう。
平成築
戸建て投資の１棟目は「平成築」を探しましょう。
「平成築」であればワケあり物件ではない限り、修繕も大掛かりなものにはならないからです。
平成築の物件であれば、和式トイレ、間取りがオール和室、五右衛門風呂、という可能性も低いでしょう。
リフォーム費用を最低限に抑えながら、入居者募集のハードルも低くすることができます。
戸建て投資の１棟目は、数万円のクリーニングのみでそのまま入居者募集ができればベスト。
クロスの張り替え＋畳表替え＋クリーニングで入居者募集できればベター。
リフォーム費用をトータル１００万円以下に抑えて入居者募集できればグッド。
戸建て投資の１棟目は「平成築」で初期投資を抑えましょう。
【戸建て投資１棟目の条件】安定した家賃収入を得る
駅前にアパマンショップ
戸建て投資の１棟目で安定した家賃収入を得るには、「賃貸需要」があることが重要です。
でも、戸建て投資１棟目で賃貸需要を見極めることが難しいかもしれません。
賃貸需要を見極めることが難しい場合には、物件の最寄り駅前にアパマンショップなどの賃貸屋さんがあることを条件としましょう。
アパマンショップ・エイブル・ミニミニなどの賃貸屋は、賃貸需要がある地域に出店しているからです。
もし最寄り駅前にアパマンショップがなくても、隣の駅前には賃貸屋さんがあることを条件とすれば大丈夫。
物件の最寄り駅（もしくは隣の駅）前にアパマンショップなどの賃貸屋さんがある立地であれば、入居者募集のハードルを下げることができます。
ご近所が平和
戸建て投資の１棟目で安定した家賃収入を得るには、物件のご近所が平和であることが必須です。
ご近所が平和で穏やかでなければ、入居者が決まりにくいですし、たとえ入居が決まっても早期の退去が発生する可能性があるからです。
特にお隣さんがややこしいクレーマーだった場合、入居付けに苦労するケースがあります。
リフォーム工事の騒音にクレーム、テレビの音にクレーム、ゴミの捨て方にクレーム、ペットのにおいにクレーム・・・。
安心して穏やかには生活できないですよね。
物件のお隣さんのキャラクターを見極めるには、物件調査のときに勇気を持ってお隣さんに話しかけましょう。
それぐらいの勇気がなければ成功もありません。
物件のお隣さんに「住み心地はどうか？」「学校までどれくらいかかるか？」「どこに買い物に行けばいいか？」など聞いてみましょう。
少し話せばお隣さんのキャラクターはすぐにわかります。
物件はリフォームすれば修正できますが、周辺環境は自分ではコントロールできません。
物件の周辺環境が平和か、お隣さんは普通の人たちかしっかり事前確認しましょう。
【戸建て投資１棟目の条件】融資の担保になる
再建築が可能
「再建築が可能」であることは、１棟目の購入で重要な要素です。
再建築が可能な物件であれば、国民政策金融公庫（公庫さん）などが担保として評価してくれるからです。
１棟目の戸建て物件を担保として評価してもらうことができれば、２棟目の物件の取得・リフォーム修繕費用などに融資を活用できます。
自己資金だけで戸建て投資の規模を大きくしていくには時間がかかりすぎます。
たとえ１棟目が利回り１５％でうまく運用できたとしても、運用益だけで２棟目購入の資金とするには７年近くかかってしまうからです。
戸建て投資で２棟目、３棟目と規模を拡大していくためには、１棟目で再建築可能な物件を手に入れることが重要です。
土地評価額が高い
「土地評価額が高い」ことも、１棟目の購入時の重要な要素になります。
公庫さんなど記入機関からの融資額は、土地の評価額に依存するからです。
特に戸建て投資を始めたばかりで実績がない場合は、よほど本業の収入に信用がない限り、土地の評価額が融資の上限となります。
逆に言えば、１棟目で土地の評価額が高い物件を手に入れることができれば、公庫さんなどから１棟目の物件を担保に融資を引き出すことができます。
１棟目の物件を担保に、２棟目を運用し、２棟目を担保に３棟目を運用する・・・。
１億円以上するような１棟マンションなどの不動産投資と比較すると融資額は大きくありませんが、少額の融資でリスクをコントロールしながら規模を拡大していくのが「戸建て投資」です。
戸建て投資の１棟目は将来を左右する
雪だるまの核
少額の融資でリスクをコントロールしながら規模を拡大していくのが「戸建て投資」です。
１棟目で融資の担保となるような物件を入手できれば、この１棟目の物件が「雪だるまの核」になってくれます。
１棟目を「雪だるまの核」とし、１棟目の家賃収入＋１棟目を担保とした融資＋本業の収入を合わせて２棟目を運用します。
２棟目もうまく回り始めれば、１棟目の家賃収入＋２棟目の家賃収入＋２棟目を担保とした融資＋本業の収入で３棟目を運用。
３棟目もうまく回り始めれば、１棟目の家賃収入＋２棟目の家賃収入＋３棟目の家賃収入＋３棟目を担保とした融資＋本業の収入で４棟目を運用。
４棟目もうまく回り始めれば、、、
複利の効果と融資の効果も相まって、収入の雪だるまは加速度を増して大きくなっていきます。
１棟目が「雪だるまの核」となるかならないかは、あなたの戸建て投資の将来を左右します。
家族からの信頼
不動産投資がうまくいかない理由の１つに「家族からの反対」があります。
実際にトライして失敗した訳でもない近親からのアドバイスが、最も負の効果を発揮してしまうそう。
「不動産投資なんて危ない」「リスクが大きい」「そんな大金かけて失敗したらどうするの」「だまされたらダメ」「うまくいくはずがない」・・・。
そんな家族も、
１棟目の戸建てから月６～８万円の家賃が副収入として入ってきたら、、、
１棟目で年間７２万円～９６万円の家賃収入を手にしたら、、、
あなたを信頼し、戸建て投資を信頼し、応援してくれるようになります。
家族で物件を選び、家族でIKEAに買い出しに、家族で物件の飾りつけ。
戸建て投資が家族の趣味というレベルにできれば、成功は間違いないものになるでしょう。
１棟目があなたの戸建て投資の将来を左右します。
決して焦らず、ポイントをしっかりと押さえて戸建て投資の１棟目を踏み出しましょう。
戸建て投資で１棟目に購入すべき物件の条件とは？【ポイントは３つ】まとめ
では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。
戸建て投資で１棟目に購入すべき物件の条件とは？【ポイントは３つ】
ポイント①：初期投資を抑える
・物件価格は３５０万円以下
・「ワケあり」はNG
・平成築
ポイント②：安定した家賃収入を得る
・駅前にアパマンショップ
・ご近所が平和
ポイント③：融資の担保になる
・再建築が可能
・土地評価額が高い
今回は、「戸建て投資で１棟目に購入すべき物件の条件」について解説しました。
１棟目はあなたの不動産投資の将来を左右する重要な試金石。
１棟目がしっかりとした「核」となれば、収入は雪だるま式に増えていきます。
ポイントをしっかりと押さえて、絶好のスタートを切りましょう。
勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。
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