戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策

「家賃滞納のリスクにはどうやって備えればいいの?家賃滞納への対策方法が知りたいなぁ。」こういった疑問にお答えします。

 

✅本記事でわかること

・戸建て投資での家賃滞納リスクへの対策がわかる

 

不動産投資の大きなリスクの1つとして、「家賃の滞納」があります。

 

家賃収入があってこその戸建て投資ですが、毎月安定して家賃が振り込まれるとは限らないのも事実。

世の中が不景気になればなるほど、家賃滞納のリスクも高まってきます。

滞納の末に、明け渡し訴訟とか。。。できるだけ避けたいですよね。

 

そこで本記事では、これまで10棟以上の収益戸建て物件の売買を行ってきた筆者が、

「戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策」について初心者向けに解説していきます。

 

3分ほどで家賃滞納リスクに備える方法を知ることができます。

ぜひ最後までお付き合いください。

 

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策

家賃保証会社との契約は必須

家賃滞納リスクに備える最も有効な対策は、家賃保証会社(保証会社、家賃債務保証会社、賃貸保証会社)との契約を必須とすることです。

読んで字のごとく、万が一家賃の滞納が発生しても、家賃保証会社が家賃を保証・立て替えしてくれるからです。

 

これから戸建て投資をはじめる際には、家賃保証会社との契約を必須の条件にしましょう。

 

では、家賃保証会社とはいったい何か?

仕組みとメリット・デメリットについても見ていきましょう。

 

家賃保証会社とは?

家賃保証会社(保証会社)とは、賃借人(入居者さん)の連帯保証人を代行してくれる会社です。

入居者さんが家賃を滞納したとき、大家さんに家賃を立て替えて支払いをしてくれる心強い存在。

 

保証会社、大家さん、入居者さんの関係は以下のようになります。

家賃保証の仕組み

出典:国土交通省住宅局「家賃債務保証の現状」

 

家賃保証会社が入居者さんの連帯保証を代行するという形になるので、「保証料」は入居者さんが支払うシステムです。

つまり、大家さん側としては保証料を支払うことなく、家賃の滞納リスクに備えることができるという素晴らしい仕組みなのです。

 

家賃保証会社のメリット・デメリット

保証会社を利用するメリット・デメリットを見てみましょう。

保証会社を利用するメリットは、圧倒的に大家さんの方が大きいです。

 

【保証会社を利用するメリット】

□滞納があっても、家賃を立て替えて支払ってくれる。

□保証料は大家さんではなく、入居者さんが支払う。

□明け渡し訴訟になった場合、訴訟費用を負担する契約もある。

□残置物の撤去費用、原状回復費用なども保証してくれる契約もある。

□保証会社が居者さんを審査するので、一定の質が担保される。

□連帯保証人がいない場合でも、入居が可能になることもある。

□収入が安定していない人でも、入居が可能になることがある。

 

【保証会社を利用するデメリット】

■保証料(家賃の0.5~1ヶ月程度)が必要。

■1年毎に更新保証料(~1万円程度)が必要。

■保証会社が倒産するリスクがある。

 

以上のように、保証会社を利用することは大家さんにとって非常に大きなメリットとなります。

 

家賃保証会社の利用率は年々増加傾向にあり、今後もますますその役割は大きくなるでしょう。

家賃保証会社の利用率

家賃債務保証の利用率推移

出典:楽待不動産投資新聞(日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証会社の実態調査報告書」を基に楽待編集部で作成)

 

保証会社との契約は必須条件にして、家賃滞納のリスクに備えましょう。

 

賃貸借契約を見直す【民法改正対策】

家賃滞納リスクに備える2つ目の対策は、現状の賃貸借契約を見直すことです。

 

2020年4月に民法が改正となりました。

今回の民法改正で特に注意が必要なのが、連帯保証の契約に「極度額」を設定しなければならない点です。

 

現状の賃貸借契約で連帯保証の契約に極度額が設定されていない場合、民法改正後は連帯保証の契約が無効になる可能性があるからです。

極度額の設定は、連帯保証人が個人である場合のみ必要となります。

 

したがって、保証会社ではなく連帯保証に個人を立てて賃貸借契約を結んでいる場合は、契約を見直して家賃滞納リスクに備えましょう。

 

極度額とは?

賃貸借契約における「極度額」とは、「連帯保証人が立て替える責任のある家賃等の上限の金額」です。

 

民法改正前は、連帯保証人は契約者(入居者さん)が家賃を滞納し続ける限り、そのすべてを連帯保証しなければならないという状態が主流でした。

しかしながら、これでは際限なくあまりにも連帯保証人にかかる負担が大きくなりすぎることが課題とされていました。

 

そして今回、2020年4月の民法改正で、賃貸借契約の連帯保証人について極度額の定めが必要となりました。

 

極度額設定の注意点

極度額の金額は確定的な数字を記載する必要があるので注意しましょう。

 

「極度額は月額賃料の○○ヶ月分」というような記載だと、家賃は必ずしも一定とは限らないため、契約が無効とみなされてしまう可能性があります。

 

戸建て投資で月額の家賃が6万円の物件であれば(たとえば6万円×24カ月分=144万円と想定して)、「極度額は金144万円とする」というように明確な数字で記載する必要があります。

 

家賃保証会社を利用する

連帯保証に極度額を設定するということは、万が一家賃滞納などの総額が極度額を超えてしまうと、極度額以上は保証されなくなってしまうことになります。

このような事態に備えて、家賃保証会社を利用するようにしましょう。

 

連帯保証人を立てた現状の賃貸借契約から、家賃保証会社を通した契約に切り替えることが可能です。

また、連帯保証の極度額を設定する形で契約を見直すことに加えて、連帯保証人と家賃保証会社を併用することも一つです。

「保証会社+連帯保証人」の形で賃貸借契約を結ぶことができれば、万が一保証会社が倒産したときのリスクにも備えることができます。

 

コミュニケーションを大切にする

家賃滞納を含む様々なトラブルを防ぐためには、入居者さんとのコミュニケーションを大切にし、お互いに連絡を取り合うことができる関係を築いておくことが重要です。

入居者さんとコミュニケーションが取れていれば、たとえ家賃の振込みに遅れが発生しても、初期段階で状況の把握、火消しができるからです。

 

家賃滞納リスクへの備えとして、入居者さんとのコミュニケーションは有効な1つの対策となるでしょう。

 

ショートメールを利用する

入居者さんとのコミュニケーションで便利な方法は、携帯電話の「ショートメール(SMS)」を使う方法です。

いきなり電話をかけて、直接話すのは少し抵抗がありますよね。

1本の電話をきっかけに、夜中まで遠慮なく頻繁に電話をかけてこられるようになっても困ります。

 

ショートメールであれば、携帯の事業会社によらず送信できますし、短文しか送受信できないのでシンプルにコミュニケーションを図ることができます。

また、メールと違って携帯番号で直接送信できるので、「メールアドレスを変更しちゃって・・・」とか「迷惑メールのフォルダに入ってしまっていて・・・」というような言い訳も防ぐことができます。

 

ただし、緊急を要する場合はもちろん直接電話で。

 

家賃滞納の言い訳

家賃が入金されていないことに気づき、入居者さんにショートメールで確認すると、次のような言い訳が返ってきます。

 

「つい、うっかり・・・」

「仕事が忙しくて・・・」

「あれ?残高不足かなぁ??」

「家賃の支払い日って月末でしたっけ??」

「主人が振り込んだはず・・・」

「給料日が変わってしまって・・・」

 

こんな言い訳を鵜呑みにして、甘い対応をしてはいけません。

必ず振込期日を指定し、ずるずると滞納されないように注意しましょう。

 

毅然とした態度で臨もう

管理会社に委託せず、自主管理で家賃の集金を自分で行う場合、家賃滞納に対して毅然とした態度で厳しく望むことが非常に重要です。

入居者さんの言い訳を鵜呑みにし、家賃の支払いに猶予を与えてしまうと、大家さんを甘く見て状況が悪化する可能性があるからです。

 

家賃の入金予定日の翌日には、家賃の入金有無を確認しましょう。

もしも、入居者さんから家賃の入金がないことが発覚したら・・・

家賃の支払いが遅延している事実を入居者さんに即連絡(ショートメールでも電話でもOK)。

「本日中」もしくは「明日まで」に家賃を支払うように督促する。

それでも入金がされない場合は、日をあけずに「毎日」督促する。

ようやく家賃の入金があった場合でも、このような入居者さんは翌月も遅延する傾向があります。

翌月も「明日が家賃の振込み期限」という事前の督促を前日には入れるようにしましょう。

 

家賃滞納から2週間経過してしまうと、内容証明郵便で督促状を送付することになります。

対応が遅れれば遅れるほど、お互いに手間と時間がかかってしまいます。

 

入居者さんに優しく対応することだけが信頼につながるわけではありません。

情に流されず、毅然とした態度で臨んで家賃の滞納を防ぎましょう。

 

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策 まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策

1.家賃保証会社との契約は必須条件とする。

2.賃貸借契約を見直し、民法の改正に対策しておく。

3.入居者さんとのコミュニケーションを大切にする。

 

今回は、「戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策」について解説しました。

 

戸建て投資に限らず、不動産投資において家賃滞納が発生するリスクは十分にあります。

家賃の滞納が悪化してしまうと、訴訟などに多くの費用も時間もかかってしまいます。

 

家賃滞納のリスク対策を理解し、大きな損失にならないようリスクをコントロールしましょう。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

またよし不動産 副業戸建て投資部

戸建て投資で失敗してしまう人には共通する特徴があります。本記事では「戸建て投資で失敗してしまう人ってどんな人?」こういう…

またよし不動産 副業戸建て投資部

不動産投資セミナーってなんか怖いですよね?本記事では「不動産投資セミナーにちょっと興味はあるけど参加するのが怖いなぁ」こ…

戸建て投資で家賃滞納リスクに備える3つの対策
最新情報をチェックしよう!
>初心者にやさしい「戸建て不動産投資」のはじめ方

初心者にやさしい「戸建て不動産投資」のはじめ方

初心者にやさしい「戸建て不動産投資」のはじめ方。現在のサラリーマン生活に何か変化が必要だと考え副業を探し、「戸建て投資」に一歩踏み出したあなたに。現役の戸建て投資家が初心者向けに「戸建て投資」についてわかりやすく解説しています。

CTR IMG