失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント

「戸建て投資に興味がわいてきたけど、いったいどういう条件で物件を選べばいいのだろう?土地の選び方のポイントがわからないなぁ。」

こういった疑問にお答えします。

✅本記事でわかること

・失敗しないための【土地】の選び方5つのポイントがわかる。

不動産の購入は絶対に失敗したくないですよね?

必死に貯めたお金を一気に使ってしまう恐怖、わかります。

僕も1棟目、2棟目の購入を進めるまで不安でいっぱいでした。

でも安心してください。

 

実際に10棟以上の投資用物件の購入を進めた僕の経験から、

今回は【土地】の選び方について”5つの重要ポイント”を解説していきます。

 

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイントH2

【土地】選びのポイントは5つ。

・ポイント①:道路が大事

・ポイント②:立地が大切

・ポイント③:災害・事故はNG

・ポイント④:再建築不可はNG

・ポイント⑤:自分のものにならない土地はNG

ポイント①:道路が大事

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント道路が大事

土地選びの中でも最も重要なポイントの一つが「道路」です。

 

自分が購入しようとしている戸建て物件の、

「土地」が接している前の道路(接道(せつどう))によって、「土地」の評価が決まるからです。

 

今後、銀行からの融資を受けていくためにも、担保として少しでも評価されやすい「土地」を入手しておきたいですね。

一般的に、金融機関では以下の計算式で「土地」が評価されます。

 

「土地の評価額」=「路線価(ろせんか、相続税路線価)」×「土地の面積」

路線価とは、道路ごとに国税庁が決定した土地の「単価」のことです。

「路線価」は国税庁のホームページ、または地価マップというサイトで調べることができます。

 

またよし不動産 副業戸建て投資部

路線価(ろせんか)と土地の評価額の関係ってわかりますか?。本記事では「路線価って何?どうやって調べればいいの?」こういう…

 

戸建て物件の購入の際、この「土地の評価額」が一つの基準となります。

例えば、at homeで気になる築30年の戸建て「物件A」を見つけたとして、

物件Aの路線価:50,000円/平米、土地の面積:100平米 のとき、

物件Aの土地評価額は、

物件Aの土地評価額=「路線価:50,000円/平米」×「土地の面積:100平米」=500万円

となります。

(築22年を超える物件であることから、建物の評価はゼロと考えます。)

 

この中古戸建て「物件A」がもし400万円で売り出されていたとすると、この「物件A」は割安と判断できます。

これは金融機関が融資する際の目安となる評価額500万円を下回っているからです。

 

物件を探す際に重要な計算となります。

土地の評価額を自分で算出できるようになりましょう。

 

ポイント②:立地が大切

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント立地が大切

土地を選ぶときにもう一つ重要なポイントが「立地」です。

立地は後からどうやっても動かすことができないからです。

 

戸建て投資の基本的なターゲットは「ファミリー」。

入居者さんファミリーが生活しやすい環境であることを事前にしっかりチェックしましょう。

 

駅までのアクセス、スーパー・コンビニなどの買い物施設、小学校までの通学の時間などをチェックしておきます。

Google Mapさえあればすべての情報が入手できます。

もし気に入った物件の正確な位置がホームページ上ではっきりしない場合は、不動産会社に問い合わせして地図を手に入れましょう。

 

実際に物件の周辺を散策するのも重要。

日当たりは問題ないか?

隣の家にやたらとうるさい犬が飼われてないか?

駅から歩いてみると想像しているよりもアップダウンが激しいことがあります。

途中にお墓を通らないといけないかもしれません。

雨の日や夜の時間帯の様子をチェックすることも重要です。

 

ポイント③:災害・事故はNG

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント災害事故はNG

「災害リスクが高いエリア」「過去に事故があった」物件は、初心者向きではありません。

「土地」の評価が低くなるからです。

 

ハザードマップの確認は必須。

国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」が分かりやすいです。

 

最近では、台風など大雨による浸水など被害が多発しています。

自分が気になっている物件の周辺エリアの被害の想定をチェックします。

 

過去の災害被害の歴史なども、自治体のホームページ等で確認しましょう。

また、地盤の強さも必要です。

 

建物に「傾き」があるような場合は、土地の地盤が影響していることがあります。

「傾き」が発生している物件も、初心者向きではありません。

 

またよし不動産 副業戸建て投資部

瑕疵担保(かしたんぽ)って何かわかりますか?本記事では「瑕疵担保って何?何か注意点とかあれば教えて」こういう声にお答えし…

 

ポイント④:再建築不可はNG

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント再建築不可はNG

「再建築不可」と表示されている物件があります。

はじめて投資用の戸建てを購入する場合は、この「再建築不可」もできるだけ避けましょう。

 

「再建築不可」は読んで字のごとく、再び建築は許されない土地となります。

建物を再び建築できない土地なので、土地の価値が低くなってしまうからです。

 

戸建て投資では、購入した物件を担保に日本政策金融公庫(公庫さん)などから融資を受けて、さらに物件を増やしていくことができます。

公庫さんなどからできる限り多く融資を受けることができれば、その分不動産投資の規模を大きくしていくスピードを上げることができるのです。

 

戸建て投資をはじめる1棟目では、再建築不可は避けましょう。

 

またよし不動産 副業戸建て投資部

「再建築不可って聞くけど、初めての戸建て投資で再建築不可の物件を買っても大丈夫なの?」こういった疑問にお答えします。基本…

 

ポイント⑤:自分のものにならない土地はNG

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント自分のものにならない土地はNG

「他人のもののままの土地」とは「所有権」ではなく「借地権(しゃくちけん)」付物件のことです。

「借地権」付物件は、初心者にはおすすめしません。

銀行さんからの評価が低く融資がつきにくく、さらに借りた土地の地代を支払っていく必要があり利回りが悪化するからです。

 

「借地権」付物件は は読んで字のごとく、

地主さんから土地を借り、地代を支払うというものです。

「借地権」の種類によっては銀行さんが比較的評価をしてくれるものもあるようですが、はじめての物件は公庫さんなどに評価してもらいやすい「所有権」の物件を購入することをおすすめします。

 

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

失敗しない!戸建て投資【土地】の選び方5つのポイント

・ポイント①:道路が大切

・ポイント②:立地が大切

・ポイント③:災害・事故はNG

・ポイント④:再建築不可はNG

・ポイント⑤:自分のものにならない土地はNG

戸建て投資での土地の選び方について把握できたと思います。

 

土地の選び方のポイントをしっかりと把握し、立地はもちろんのことながら、金融機関からの評価も頭に入れて土地選びを進めましょう。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

 

またよし不動産 副業戸建て投資部

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初心者にやさしい「戸建て不動産投資」のはじめ方。現在のサラリーマン生活に何か変化が必要だと考え副業を探し、「戸建て投資」に一歩踏み出したあなたに。現役の戸建て投資家が初心者向けに「戸建て投資」についてわかりやすく解説しています。

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