失敗しないリフォーム4つのポイント【副業戸建て投資のキホン】

失敗しないリフォーム4つのポイント【副業戸建て投資のキホン】

「副業戸建て投資に興味がわいてきたけど、リフォームはどうすればいいの?DIYとかはむずかしそうだし。失敗しないためのリフォームの方法がしりたいなぁ。」

こういった疑問にお答えします。

✅本記事でわかること

副業戸建て投資でのリフォームの考え方かわかる。
・初心者が失敗しないためのポイントがわかる。

この記事を書いている僕は、

サラリーマンのかたわら「副業」として「戸建て投資」をはじめました。

戸建て不動産投資歴「6年」。合計で9棟10室の不動産を有しています。

 

現在のサラリーマン人生に何か変化が必要だと考えて副業を探し、

“戸建て投資”に一歩踏み出し始めたあなたに、

副業戸建て投資の初心者向けに、失敗しないためのリフォームのポイントについて解説したいと思います。

失敗しないリフォーム4つのポイント【副業戸建て投資のキホン】

DIYをあきらめよう

 DIYをあきらめよう

副業戸建て投資で失敗しないために、、、

DIYでリフォームするのはあきらめましょう。

 

素人とプロではリフォームの仕上がりが明らかに違うからです。

また、素人とプロではリフォーム完成までの時間が明らかに違うからです。

 

DIYでリフォーム費用を少しでも下げたい気持ちわかります。

はじめての物件であれば、自分で何か手を加えてみたい気持ちもわかります。

 

僕も戸建て投資をはじめた頃、DIYに興味がありました。

そこで、DIYでできるかどうか確認するため、自宅の押し入れの壁に壁紙を貼る実験しました。

 

仕上がりは意外とシワもあまりなく、まぁまぁうまくいきました。

が、時間がかかりすぎ。。。

 

下地処理→基準線引き→壁紙の切断→シワにならないように1枚目貼り付け→余分をカット→のりのふき取り→2枚目、、、3枚目、、、

 

問題は天井。壁紙を天井に貼ろうとすると、べろ~んと垂れ下がってきます。右の方を支えると左の壁紙が垂れ下がってきます。左を支えると右の方が・・・。

 

大工さん並みのDIY力がある人、主婦でDIYが趣味の人などはOKです。

それ以外の副業サラリーマンはDIYをあきらめましょう。

 

サラリーマンをやりながら、貴重な休日を丸1日つかってDIYするのはおすすめしません。

リフォームの仕上がりと完成までの時間に違いがありすぎます。

 

貴重な休日は、新たな物件を見学する、不動産セミナーに参加する、家族との貴重な時間にすることをおすすめします。

 

またよし不動産 副業戸建て投資部

不動産投資セミナーってなんか怖いですよね?本記事では「不動産投資セミナーにちょっと興味はあるけど参加するのが怖いなぁ」こ…

 

リフォーム予算を計算しよう

リフォーム予算を計算しよう

副業戸建て投資で失敗しないために、、、

リフォームの上限の予算を計算しましょう。

リフォーム費用をかけすぎると利回りが悪化するからです。

 

いざ人に貸し出すことを考えると、

「ここの床はかっこいいフローリングの方がいいな。」

「和室を洋室にした方がきっと借りてもらえるだろう」

となりがちです。

 

まず先にリフォーム費用の上限を決めてしまいましょう。

できる限り、諸費用を含めた実質的な利回りで15%以上を狙いたいですね。

 

[年間家賃収入] ÷ [トータルコスト*] ×100 > 15%
⇔ [トータルコスト*] < [年間家賃収入] ÷ 15% ×100
(*トータルコスト:物件購入価格+諸費用**+リフォーム費用)
(**諸費用:物件購入価格の20%で想定)

 

たとえば、

・物件購入価格:350万円

・年間家賃収入:月7万円×12カ月=年84万円

・想定実質利回り:15%

のとき

 

上式から、

[トータルコスト] < 年84万円 ÷ 15% × 100 = 560万円

トータルコストを560万円に抑えれば、実質的な利回りが15%とできる計算です。

 

・トータルコスト:560万円(上限)

・物件購入価格:350万円

・諸費用:70万円(物件購入価格の20%で想定)

よって、

[リフォーム費用]=[トータルコスト]-[物件購入価格]-[諸費用]

=560万円-350万円-70万円

=140万円

と算出できます。

この140万円がリフォーム費用の上限となります。

 

このように、まず先にリフォーム費用の上限を決めてしまいます。

できる限り、諸費用を含めた実質的な利回りで15%以上を狙いましょう。

 

優先順位をきめよう

優先順位をきめよう

副業戸建て投資で失敗しないために、、、

優先順位をきめましょう。

過剰なリフォームをできる限り防ぐためです。

 

まずは、

「復旧」と「アップグレード」

のどちらにあたるリフォームなのか、区別していきます。

 

「復旧」

・水が出ない、もれる

・風呂のタイルが割れている

・壁に穴があいている

・ガラスにヒビが入っている

・障子がすべてやぶれている

・網戸がやぶれている

など

「アップグレード」

・洗面台をシャンプードレッサーにする

・ウォシュレットを設置する

・床をフローリングにする

・和室を洋室にかえる

・押入れをクローゼットにする

・食洗付システムキッチンにする

・壁をぶち抜いてLDKを広げる

など

 

次に、「グレードアップ」について、「費用対効果」を考えていきます。

・洗面台をシャンプードレッサーにする

→やりましょう。数万円で水回りの1つが新品になります。効果大です。

・ウォシュレットを設置する

→やりましょう。こちらも数万円で便座が新品になったような印象を与えます。

・床をフローリングにする

→考えましょう。床が傷んでなければCF(クッションフロア)で十分です。

・和室を洋室にかえる

→考えましょう。和室も塗装や壁紙でレトロな雰囲気をだすこともできます。

などなど。

 

リフォームもやり出すとキリがありません。

「復旧」はかならずやる、「アップグレード」は費用対効果を考えて優先順位をつけていきましょう。

 


3社以上から見積りしよう

 

3社以上から見積りしよう

副業戸建て投資で失敗しないために、、、

3社以上から見積りしましょう。

見積りを比較することで、無駄なリフォーム費用の支出をさけることができるからです。

また、見積りを比較すれば、リフォーム単価の交渉に使うことができるからです。

 

1社だけの見積りだと、本当に適正価格なのかの判断がつきません。

特に初心者の方は、かならず3社以上から見積りを取りましょう。

 

見積りを取ると、mあたりのクロスの単価、クッションフロアの単価、洗面台の単価など、細かい単価がわかってすごく勉強になります。

また、「他社の見積りではこの単価で見積りが出てきたけど、同じくらいの単価にならないか」など、細かい値引き交渉に使えます。

 

僕の場合は、インターネットで地場の工務店さん、大工さんを3社探して見積りをお願いしています。

工務店さんによって、工事対応できる市町村・エリアが違います。

ググってみましょう。

 

自分の戸建て物件がある地域の地場の工務店さんにお願いする理由は、何か修理・補修が発生したときに臨機応変に対応してもらえるからです。

 

入居者さんから「お風呂の水が流れず、逆流してくる」というような電話連絡が入っても、地場の工務店さんであればすぐに対応してもらえます。

 

また同じエリアで戸建てが入手できたときには、スムーズにお願いできますね。

長いお付き合いのできる、いいリフォーム屋さんと出会いましょう。

 

まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

失敗しないリフォーム4つのポイント【副業戸建て投資のキホン】

・DIYをあきらめよう

・リフォーム予算を計算しよう

・優先順位をきめよう

・3社以上から見積りしよう

今回は、戸建て投資で初心者が失敗しないためのリフォーム4つのポイントについて解説しました。

副業で戸建て投資をはじめようとするサラリーマンであれば、

普段の本業で行っているポイントと同じです。

外注できるものは外注→予算の策定→優先順位の設定→相見積もり

本業で普段行っていることを、そのまま適用すればいいのです。

問題ないですね。

 

あとは、さらに不動産投資でのリフォームに関する情報をいかに拾い上げるかだけです。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

 

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