「いったい入居者さんってどうやって見つけるの？自分で探さないといけないの？？なんか難しそうだなぁ。」
こういった疑問にお答えします。
✅本記事でわかること
副業としての不動産投資に興味がわいてきたけど、大きな借金はこわいし。
いったいどうすればいいのだろう、、、という気持ちわかります。
僕も1棟目、2棟目の購入を進めるまで不安でいっぱいでした。
でも安心してください。
サラリーマンでありながら、実際に10棟以上の投資用物件の購入を進めた僕の経験から、戸建て投資をおすすめします。
サラリーマンをしながら、入居者さんの募集を自分でしないといけないなんて、、、
忙しくてはっきり言ってムリです。
今回は、入居者さんの募集の方法と注意点について、僕の実例を公開しながら説明します。
入居者さんはどうやって見つける？入居者募集の方法・7ステップ
入居者さん募集は一般的に以下の7ステップで進めます。
○入居者さんの募集：７ステップ
・ステップ①：賃貸屋さんのリストアップ
・ステップ②：物件のアピール用写真撮影
・ステップ③：キーボックスの設置
・ステップ④：「物件アピール用資料の完成」
・ステップ⑤：賃貸屋さんへ突撃、媒介契約の締結
・ステップ⑥：各賃貸屋さんのホームページチェック
・ステップ⑦：吉報を待つ
友人と戸建て投資について話をしていると、
「入居者さんってどうやって見つけるの？自分で探さないといけないんでしょ？？なんか大変そう。。。」
なんて聞くことがあります。
もちろん大家さんご自身で探すことも可能ですが、サラリーマン副業大家さんは時間的にほぼ不可能です。
入居者さんの募集は専門家にお任せしましょう。
その専門家とは「不動産賃貸仲介会社（賃貸屋さん）」、つまりアパマンショップさん、エイブルさん、ミニミニさんなどの、駅前に店舗を構えているような賃貸屋さんです。
サラリーマンをやりながら少し手間がかかりますが、本業のお休みの日などに賃貸屋さんに突撃し、入居者さんの募集を直接お願いします。
入居者さん募集は一般的に以下の流れで進めます【7ステップ】。
ステップ①：賃貸屋さんのリストアップ
物件リフォーム中に、物件近郊、最寄り駅前の賃貸屋さんをリストアップしておきましょう。
リフォーム完了後すぐに入居者募集を進めるためです。
物件の最寄り駅にある、アパマンショップ、エイブル、ミニミニなどの賃貸屋さんを事前にチェック。
また並行して、賃貸屋さんで物件の説明をするための「物件アピール用資料」の草案を事前に作成しておきましょう。
ステップ②：物件のアピール用写真撮影
リフォームの完成後すぐ、“照明”、“観葉植物”などを自分の戸建て物件に設置します。
そして、賃貸屋さんへのアピール用に写真撮影をたくさん行いましょう。
賃貸屋さんに「おっ、いい物件が出てきたなぁ。」といい印象をつけて、物件を覚えてもらうためです。
“照明”、“観葉植物”などはIKEAがおすすめです。
事前に買っておきましょう。
↓大家さん必須アイテムの１つです。和室にもよく合います。
ステップ③：キーボックスの設置
“キーボックス”にカギを入れ、物件の門扉などに設置します。
”キーボックス”とは以下のような、カギを保管するためのものです。
暗証番号を賃貸屋さんに連絡しておきます。
そうすれば、賃貸屋さんの都合のいいタイミングでお客様を案内してもらえるからです。
賃貸屋さんがいちいちカギをどこかに取りに行く手間がはぶけます。
ホームセンターやAmazonなどで購入しておきましょう。
必須アイテムです。
ステップ④：「物件アピール用資料の完成」
資料に物件写真をはりつけ、キーボックスの番号を忘れずに書いて「物件アピール資料」を完成させましょう。
”光沢紙”に「物件アピール資料」を”高画質”で印刷しておきます。
賃貸屋さんへのアピールです。イメージアップにつながります。
「物件アピール資料」をきれいに印刷しましょう。
ステップ⑤：賃貸屋さんへ突撃、媒介契約の締結
きれいに印刷した「物件アピール資料」を持って、リストアップしておいた賃貸屋さんをすべて訪問します。
たとえすべてはムリでも、ひとつでも多くの賃貸屋さんを突撃しましょう。
ひとつでも多くのホームページに、自分の物件を載せてもらいましょう。
入居者さんを獲得する確率を少しでも上げるためです。
賃貸屋さんに突入したら、「戸建て物件のオーナーで、新規に入居者さんを募集したいです。」と言います。
そうすれば、店長クラスの方が対応してくれると思います。
家賃、礼金などの募集条件を賃貸屋さんと確認したら、賃貸屋さんのフォーマットで「媒介契約（ばいかいけいやく）」結びます。
最後に媒介契約書のコピーをもらいましょう。
ステップ⑥：各賃貸屋さんのホームページチェック
賃貸屋さんで「いつ頃ホームページに掲載されますか？」と聞いておきましょう。
その頃に賃貸屋さんのホームページ開いて、自分の戸建て物件を確認します。
ちゃんと自分の戸建てが掲載されているか？募集条件は正しいか？を確認しましょう。
何か間違い等があれば、賃貸屋さんにすぐ電話で連絡します。
ステップ⑦：吉報を待つ
賃貸屋さんからの吉報を待ちましょう。
基本的に携帯に連絡があります。
着信があれば、「今からお客様をご案内しても大丈夫でしょうか？」という賃貸屋さんからの連絡です。
もしも、本業での仕事中で電話に出ることができなければ、できる限り早いタイミングで折り返し電話をかけましょう。
入居者募集用「物件アピール資料」の実例公開します
僕が自分の戸建て物件で実際に使用した、入居者さん募集用「物件アピール用」を公開します。
（現在ご入居中なので一部情報にモザイクを入れさせていただきます。）
いつも使用しているフォーマットで、この内容で特に賃貸屋さんからクレームが出たこともありません。
もし良ければ参考にしてください。
①物件名称：賃貸屋さんのホームページにこの名称で掲載されます。
②物件特徴：リフォーム内容などアピールポイントを記載しましょう。
③立地特徴：交通の便、近隣のスーパーなど近隣の利便性を記載しましょう。
④物件外観：賃貸屋さんの担当者さんも現地がわかりやすくなります。
⑤間取り図：間取り図を作成します。慣れるまで時間がかかりますが、マイホームクラウド（https://myhome-cloud.net/）やパワーポイントなどで作成します。
⑥内装写真：賃貸屋さんの担当者さんに「おっ、実際に見てみたいな」と思ってもらえるような写真にしましょう。
⑦周辺地図：Google MapやYahoo!地図を添付。近隣スーパーや学校が入るように工夫しよう。
⑧募集条件：賃料、敷金、礼金など希望の募集条件を記載します。
⑨物件概要：物件の所在地、建物構造、設備など記載します。火災保険、賃貸保証への加入はマスト。僕の場合は退去時のクリーニング代、短期での解約時の費用を別途条件としています。
⑩貸主名：物件オーナーであるあなたの名前
⑪連絡先：携帯番号、Eメールアドレスの記載を忘れないように
⑫キーボックス番号：物件に設置しておいたキーボックスの番号を記載
⑬取引形態：複数の賃貸屋さんに募集をお願いするので“一般”と記載します。
⑭広告料：入居者さんを探し出してくれた賃貸屋さんに支払います。成功報酬となります。通常、家賃の0.5ヶ月分でいいのですが、1.0ヶ月分としておきます。なかなか決まりにくい場合は２ヶ月分に報酬を増額するなど工夫します。
この「物件アピール資料」をA4サイズの光沢紙へ高画質で印刷します。
少しでも賃貸屋さんにいい印象を持ってもらうことが重要です。
ややこしいオーナーのややこしい物件は、担当者さんとしてもお客様におすすめしにくいですよね。
リフォームポイントや立地など物件のアピールをしながら、物件に愛情を持っている、人として信頼できる物件オーナーであると思ってもらいたいですね。
賃貸屋さんへ入居者募集を依頼する時の注意点
賃貸屋さんへ入居者さんの募集を依頼する時の注意点・ポイントは以下の6つです。
賃貸屋さんへ入居者さんの募集を依頼する時の注意点・ポイント６つ
その①：賃貸屋さんへの訪問は晴れた平日の午前中に行こう。
その②：募集条件はすべての賃貸屋さんで同一条件にしよう。
その③：キーボックス設置は必須。
その④：各部屋の照明は必ず設置しておこう。
その⑤：ブレーカー１つですべての照明を点灯させよう。
その⑥：写真の見栄えを考えよう。
6つの注意点・ポイントを詳しく見ていきましょう。
その①：賃貸屋さんへの訪問は晴れた平日の午前中に行こう。
賃貸屋さんが暇そうな平日に、さらに写真用に晴れた日に訪問しましょう。
少しでも早く、賃貸屋さんに現地確認してもらい、明るい写真を撮影してもらうためです。
賃貸屋さんはホームページ掲載用の写真や動画撮影を行ってくれます。
早ければ、入居者募集をお願いした当日に現地まで行ってくれることもあります。
お客様の少なそうな晴れた平日が狙い目です。
その②：募集条件はすべての賃貸屋さんで同一条件にしよう。
家賃や礼金などの募集条件はすべての賃貸屋さんで同じにします。
募集条件がバラバラだと、それぞれの賃貸屋さんのホームページに掲載してもらう時に不公平や混乱が生じるからです。
賃貸屋さんからの信頼を得られるよう、誠意をもって対応しましょう。
その③：キーボックス設置は必須。
”キーボックス”はかならず設置しましょう。
キーボックスにカギがあれば、賃貸屋さんの都合の良いタイミングで現地訪問してもらうことができるからです。
また、キーボックスは賃貸屋さんの担当者にわかりやすい場所に設置しよう。
賃貸屋さんも物件案内などで日々忙しくされています。
賃貸屋さんの立場に立って工夫をしましょう。
その④：各部屋の照明は必ず設置しておこう。
玄関、トイレ、廊下もわすれずに、すべての照明を設置しておきます。
ホームページ掲載用の写真を、すこしでも明るく撮影してもらうためです。
IKEAなどで照明を事前に買っておき、リフォーム後すぐに設置しておきましょう。
電球のワット数も使用可能な最大のものを設置しておきます。
その⑤：ブレーカー１つですべての照明を点灯させよう。
ブレーカーを入れれば、すべての照明が一気に点灯するようにしておこう（トイレ、廊下すべて）。
賃貸屋さんが室内を写真撮影してくれるとき、照明の点け忘れを防ぐためです。
また、賃貸屋さんがいちいちすべての照明を点ける手間も省けますね。
その⑥：写真の見栄えを考えよう。
見栄えを考えて、観葉植物、クッション、円形カーペットなども設置しておきましょう。
IKEAなどで見栄えのするグッズが入手できます。
入居者さんにとって、賃貸屋さんのホームページの物件写真が重要な判断材料となるからです。
少しでも物件のアピールとなるよう、入居者さんの立場に立って工夫をしましょう。
また、実際の物件案内も想定して、スリッパの設置も忘れないようにしましょう。
まとめ
では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。
入居者さんはどうやって見つける？入居者募集の方法・7ステップ
・ステップ①：賃貸屋さんのリストアップ、「物件アピール資料」の草案作成
・ステップ②：物件のアピール用写真撮影
・ステップ③：キーボックスの設置
・ステップ④：「物件アピール用資料の完成」
・ステップ⑤：賃貸屋さんへ突撃、媒介契約の締結
・ステップ⑥：各賃貸屋さんのホームページチェック
・ステップ⑦：吉報を待つ
賃貸屋さんへ入居者募集を依頼する時の注意点
・その①：賃貸屋さんへの訪問は晴れた平日の午前中に行こう。
・その②：募集条件はすべての賃貸屋さんで同一条件にしよう。
・その③：キーボックス設置は必須。
・その④：各部屋の照明は必ず設置しておこう。
・その⑤：ブレーカー１つですべての照明を点灯させよう。
・その⑥：写真の見栄えを考えよう。
入居者さん募集の具体的な流れとポイント・注意点が把握できたと思います。
自分の意思はもちろん伝えなければいけませんが、賃貸屋さんとの信頼関係が非常に重要です。
賃貸屋さんの立場・気持ち、もちろん入居者さんの立場・気持ちをしっかりと考え、準備を整えましょう。
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