【不況到来】不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点

【不況到来】不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点

「不景気の時に不動産投資をはじめても大丈夫?不景気の時は戸建て投資もやっぱり危ないでしょ??」

こういった疑問にお答えします。

 

✅本記事でわかること

・不景気に戸建て投資をはじめる場合の注意点がわかる
・不景気でも戸建て投資がおすすめである理由がわかる

 

株価の暴落、不景気、不況・・・イヤな時代ですよね。。。

でも、不景気と好景気はどうしてもサイクルでやってきます。

 

そんな不景気においても、株式などと比較して、「戸建て投資」は安定した投資方法であると考えています。

 

戸建てを8棟、合計9棟10室の収益不動産を所有する元副業サラリーマンの現役戸建て投資家が、

「不景気に戸建て投資をはじめる場合の注意点」と「不景気でも戸建て投資をおすすめする理由」について解説します。

 

3分もかかりませんので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

【不況到来】不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点

【不況到来】不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点1

現金が必要

戸建て投資をはじめるには現金が必要です。不景気にもかかわらず・・・。

格安な中古の戸建て物件を投資対象とする「戸建て投資」は、銀行からの融資を受けにくいからです。

 

「残業代、ボーナスが出ないかも。」

「会社からいつリストラされるかわからない。」

「会社がつぶれる可能性も。。。」

不景気では不測の事態に備えて、できるだけ現金を手元に置いておきたくなりますよね。

 

戸建て投資をはじめる場合、少なくても300万円ほどの現金は準備する必要があると考えています。

中古の戸建て物件が200万円で購入できたとしても、税金など諸費用に約40万円。

リフォーム費用をできるだけ抑えても50万円ほどは見ておくべきでしょう。

 

また、戸建て投資を含む不動産投資は現金化に時間がかかるので注意が必要。

株式などは自分の好きなタイミングで売買が可能なので現金化が容易です。

一方、不動産の売買には買主さん探し、売買契約、決済などに早くても1ヶ月~数カ月は必要です。

 

300万円の現金を投資に回す余裕のない人は、決して無理せず、NISAなど少額積み立て投資もしくは貯蓄することをおすすめします。

 

それでも、どうしても不動産投資をはじめてみたい人は、少額から投資可能なクラウドファンディングなどを検討してみるのはいかがでしょうか?

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入居者の募集に時間がかかる

不景気では、入居者の募集(入居付け)に時間がかかる可能性があります。

不況になると、引っ越し費用などの出費をできるだけ抑えようとするからです。

企業も経費削減のため、出向等にかかる費用を抑える傾向になります。

 

戸建て投資は比較的入居付けに強いです。

一般的に賃貸物件と言えばマンションやアパートのイメージで、一戸建てのイメージはあまりないのではないでしょうか?

それだけ戸建ての賃貸(貸家)は供給量が少なく、さらにペットを飼いたい、楽器を弾きたいといった特殊な事情のある層からの需要があるためです。

 

比較的入居付けに強い戸建て投資でも、不景気では人の動きが鈍く、引っ越し代のような大きな出費を抑えようという流れとなるため、入居付けに苦労する可能性があります。

注意しておきましょう。

 

業者の倒産

不景気では業者の倒産も十分にありえます。

リフォームを依頼した業者が急に音信不通。。。ということも。

 

リフォームを依頼する際は「契約時(着工前)→着工時(工事中)→引き渡し後」のように3分割で支払いましょう。

 

もし一括払いをリフォーム業者が要求してくるのであれば、引き渡し後に。

不況でどこも資金繰りが苦しいのはわかりますが、引き渡し完了前に一括払いをお客さまに求めてくることはすじ違い。

 

工事の途中で倒産する業者は必ずその前に前兆があります。

どうしてもリフォーム業者が一括払いを譲らない場合は、少し時間と距離を置いて冷静に考え、工事を断ることも考えるべきです。

 

たとえ契約書があったとしても、業者が倒産や夜逃げしてしまうとどうしようもありません。

 

不景気でも戸建て投資をおすすめできる3つの理由

不景気でも戸建て投資をおすすめできる3つの理由

少額から始めることが可能

数千万円~数億円の投資額になる1棟マンションやアパートなどの他の不動産投資と比較すると、戸建て投資は300万円程度の少額からはじめることが可能です。

投資対象となる中古の一戸建てが、200~300万円程度で入手することができるからです。

 

普通のサラリーマンにとっては200~300万円も大きな投資ですよね。

不況の時に300万円も現金を投資するのは不安でしょう。

ぼくもサラリーマン時代、一気に300万円以上も投資するのはかなり勇気が必要でした。

でも裏を返せば、他のライバルも同じような考えをしているはず・・・。

 

投資家は不景気に投資し、不景気→好景気のサイクルで大きなリターンを狙います。

 

不景気に一歩踏み出すことができれば、副業ライバルとの差を大きく広げることができます。

 

退去しにくい

不景気では人の動きが鈍くなるため、退去が出にくくなります。

余計な出費を抑えようとするからで、引っ越しなどもその一つです。

 

加えて、戸建て投資は退去がされにくいという特長があります。

一旦入居すると2年以上は当たり前、4~5年以上の継続入居も十分にありえます。

僕の戸建て2号は、2020年で継続ご入居6年目に突入しています。

 

戸建て投資のターゲットはファミリー層となるため、お子さんがいる場合は学区を変えたくないことから長期入居となる傾向があります。

 

また、戸建ては部屋数、収納スペースが多く、荷物がどんどんと増えることから、引っ越しがしにくくなります。

 

さらに、ペットや楽器のような特殊な事情で戸建てを選んで入居しているケースが多いため、マンションやアパートなど制約が強くなる環境にあえて引っ越すことが難しいからです。

 

安定のインカムゲイン

戸建て投資はたとえ不景気でも、退去がない限り、毎月安定した家賃収入(インカムゲイン)が期待できます。

不況時でも人は住居が必要で、家賃を支払うからです。

 

不景気だからといって、今月は家賃半額、来月は1/3なんていうことはありません。

退去があれば家賃収入はゼロになりますが、大きな融資を受けていない限り返済金で大きなマイナスになることもありません。

さらに、先にも述べたように戸建て投資は退去がされにくいという特長があります。

 

戸建て投資では、月約6~8万円の家賃収入が期待できます。

不況にもかかわらず、月6~8万円、年間にすると72~96万円、5年間で360~480万円の安定したインカムゲイン。

 

株式で年間72~96万円のリターンを得るには、配当利回りが5%あったとしても、1,440~1,920万円程度の株式投資が必要・・・。

不景気に利回り5%期待できるかどうか、さらに株価が下落して元本割れする可能性も・・・。

株式は自分でコントロールしにくいことが欠点です。

 

戸建て投資では毎月のインカムゲインに加えて、最終的には「土地」が手元に残ります。

元々、土地値(土地の値段)もしくは土地値以下で中古の戸建て物件を購入するのが基本なので、出口での元本割れを防ぐことを想定し、リスクをコントロールしています。

 

不景気にもかかわらず、自分でコントロールがしにくく元本割れのリスクのある株式と、

不景気でも自分でリスクをコントロールしながら毎月安定したインカムゲインが期待できる「戸建て投資」、

みなさんは不景気にどちらを選択しますか?

 

【不況到来】不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点 まとめ

では、最後にもう一度、本記事のポイントをまとめておきます。

不景気に戸建て投資をはじめる場合の3つの注意点

・300万円程度の現金が必要。

・人の動きが鈍く、入居付けに時間がかかる可能性あり。

・リフォーム業者等の倒産もありえる。

 

不景気でも戸建て投資をおすすめできる3つの理由

・不動産投資の中では少額から始めることが可能。

・戸建て投資は退去が出にくい特長あり。

・不況下でも毎月安定したインカムゲイン。

 

今回は、「不景気に戸建て投資をはじめる場合の注意点」と「不景気でも戸建て投資をおすすめできる理由」を解説しました。

 

2020年3月、株式市場は大きく暴落し、不況の波が押し寄せてきています。

そんな不況の中でも、昨年、一昨年と変わらず毎月安定したインカムゲインを戸建て投資から得て、海外での生活を継続できています。

今の生活があるのは間違いなく戸建て投資のおかげです。

 

投資家はこの不況のタイミングを絶好のチャンスとして狙っています。

みなさんも不動産投資家への道へ一歩踏み出してみませんか?

でも、決して無理しすぎてはいけません。

 

勇気を出して一歩踏み出そう、人生が変わります。

 

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